Foz do Iguaçu: WATERFALLS SUPERA PRAZO CONTRATUAL E COMPRADORES QUESTIONAM ENTREGA, VISTORIAS E COBRANÇAS

Contrato-padrão prevê 36 meses de construção e tolerância adicional de 180 dias. Após 10 de julho, adquirentes relatam unidades não recebidas, dificuldade de contato e dúvidas sobre áreas comuns e encargos financeiros.

O prazo máximo previsto no contrato-padrão da primeira fase do Waterfalls Club Residence chegou ao fim, enquanto compradores ainda relatam dificuldades para vistoriar e receber seus apartamentos. O instrumento analisado pela reportagem estabelece 36 meses para conclusão da primeira fase, contados da contratação do financiamento da construção com a Caixa Econômica Federal, formalizada em 10 de janeiro de 2023.

O contrato acrescenta tolerância de 180 dias, período em que, segundo sua redação, os compradores não poderiam exigir indenização pelo adiamento da conclusão. Considerando a contagem indicada no documento, proprietários e especialistas consultados situam o encerramento do prazo máximo em 10 de julho de 2026, ressalvada eventual discussão técnica sobre a forma exata de contagem.

Quatro dias depois, compradores ouvidos pelo IGU News afirmam que parte das unidades ainda não foi vistoriada nem recebida e que permanecem dúvidas relevantes sobre a conclusão e o recebimento das áreas comuns.

TOLERÂNCIA NÃO SIGNIFICA PRAZO ILIMITADO

A Lei das Incorporações admite cláusula de tolerância de até 180 dias, desde que esteja expressa, clara e destacada no contrato celebrado com o adquirente. A existência dessa cláusula, entretanto, não autoriza a incorporadora a prolongar indefinidamente a obra nem elimina seus deveres de entregar o imóvel nas condições contratadas.

Encerrados o prazo original e a tolerância válida, eventual demora passa a ser examinada como possível mora contratual, salvo se houver causa juridicamente relevante, comprovada e capaz de afastar a responsabilidade da empresa. A validade da tolerância também não transforma todo atraso em consequência inevitável. Riscos ordinários da atividade empresarial, falhas de planejamento, problemas de fornecedores e dificuldades internas não são automaticamente transferíveis ao consumidor.

A análise definitiva depende do contrato, dos fatos concretos e das justificativas formalmente apresentadas pela incorporadora, além da apreciação judicial quando houver controvérsia.

CONTRATO PREVÊ INDENIZAÇÃO APÓS 180 DIAS

O contrato analisado prevê que, ultrapassados os 180 dias posteriores à data fixada para o término da obra, o comprador adimplente poderá optar pela rescisão com restituição integral dos valores pagos. O documento estabelece ainda multa de 0,5% por mês de atraso, calculada sobre os valores efetivamente pagos à vendedora, para o adquirente que optar pela rescisão.

Para quem desejar manter o contrato, a cláusula seguinte prevê indenização mensal de 0,5% sobre o montante pago à empresa, calculada proporcionalmente aos dias de atraso. Essas previsões não afastam a possibilidade de discussão sobre outras perdas comprovadas, mas o cabimento e a eventual cumulação das reparações dependem da natureza da cláusula e das circunstâncias individuais.

O STJ possui precedentes sobre cláusula penal, lucros cessantes e atraso imobiliário. A forma de reparação não é automática e exige compatibilidade entre os pedidos, o contrato e os prejuízos demonstrados.

ENTREGA NO PAPEL E ENTREGA EFETIVA

A emissão de habite-se, a remessa de comunicado eletrônico ou a convocação para retirada de chaves não encerram, isoladamente, todas as obrigações relacionadas à entrega de um empreendimento. Especialistas ouvidos pela reportagem explicam que devem ser examinadas a disponibilidade real da unidade, a possibilidade de vistoria, o acesso seguro e a situação das estruturas essenciais destinadas ao uso dos moradores, interna e externamente. Registros de imagens e vídeos, com os dois a seguir, são importantes para eventual necessidade futuro por busca de respectivos direitos dos proprietários no Judiciário:

VIÍDEO 1:

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VIÍDEO 2:

 

Um apartamento pode estar fisicamente construído, mas apresentar pendências que precisam ser registradas. Da mesma forma, a conclusão das torres não significa necessariamente a finalização de todas as áreas comuns. A caracterização da entrega exige análise conjunta do contrato, dos documentos municipais, dos laudos técnicos, do estado da unidade e da possibilidade concreta de uso conforme a finalidade residencial prometida.

Descabido: IMAGEM DE NOTIFICAÇÃO PRESSIONANDO PROPRIETÁRIOS PARA DAREM COMO “RECEBIDO” AS UNIDADES  (APARMENTO) COMO ESTÃO, DEIXANDO EVENTUAIS REPAROS NECESSÁRIOS DETECTADOS QUANDO DE VISTORIA, A SER FEITA OU JÁ FEITA, PARA APÓS O RECEBIMENTO DE CADA UNIDADE:

A Notificaçao da Waterfalls causa preocupação aos proprietários adquirentes de unidades no empreendimento. Todos os que foram ouvidos pela reportagem foram unanimes nas críticas ao documento, que receberam por meio eletrônico, o qual, segundo eles, aparenta estar eivado de ilegalidade e os pressiona a fazer algo que pode prejudicá-los: receber suas respectivas unidades com problemas e sequer poderem ocupar ou usufruir do bem que adquiriram.

COMPRADORES RELATAM AUSÊNCIA DE VISTORIA

Adquirentes consultados pelo IGU News afirmam que, até os dias próximos ao fim do prazo contratual, ainda aguardavam retorno para agendamento de suas vistorias. Em conversas fornecidas à reportagem, compradores relatam mensagens sem resposta, dificuldade para localizar responsáveis e incerteza sobre os procedimentos necessários ao recebimento das unidades.

Os depoimentos são mantidos sob sigilo para proteger as fontes. Eles representam a experiência narrada por compradores e não constituem, isoladamente, prova definitiva de conduta irregular da empresa. A repetição de relatos semelhantes, contudo, pode ganhar relevância probatória quando acompanhada de e-mails, protocolos, mensagens, gravações, documentos e registros de tentativas de atendimento.

A vistoria permite identificar problemas aparentes, divergências de acabamento, instalações incompletas e desconformidades em relação ao memorial descritivo. Ela também protege a incorporadora, pois delimita o estado da unidade no momento da entrega e possibilita o registro objetivo das providências ainda necessárias.

O comprador deve procurar comparecer acompanhado de engenheiro, arquiteto ou outro profissional habilitado, especialmente quando houver dúvida sobre aspectos técnicos. A assinatura de termo de vistoria não elimina automaticamente a responsabilidade por vícios ocultos, que são aqueles não identificáveis por exame comum no momento da entrega.

PEDIDOS DE ASSINATURA FORAM ENVIADOS

Imagens analisadas pela reportagem mostram solicitações de assinatura eletrônica encaminhadas em 7 e 8 de julho de 2026 por meio da plataforma 1Doc.  Os arquivos aparecem identificados como documentos relacionados a “comunicado de entrega”, mas o alcance jurídico de cada assinatura depende da leitura integral do documento submetido ao comprador.

A proximidade entre os envios e o encerramento do prazo contratual despertou preocupação entre adquirentes que afirmam não ter realizado previamente a vistoria das unidades. Não é possível afirmar, apenas pelos e-mails, que os documentos sejam ilegais ou abusivos. É indispensável verificar se reconhecem a entrega, contêm quitação, transferem despesas ou registram ressalvas.

ASSINATURA EXIGE LEITURA E CAUTELA

O comprador não deve declarar como recebido, concluído ou regular aquilo que não pôde verificar. A assinatura eletrônica produz efeitos e pode ser utilizada posteriormente como prova de ciência ou concordância. Especialistas recomendam que qualquer documento seja lido integralmente e comparado com o estado real da unidade antes da assinatura.

Caso existam pendências, elas devem ser relacionadas de maneira específica, acompanhadas de fotografias, vídeos, datas e protocolo de recebimento pela empresa. O adquirente pode solicitar esclarecimentos, propor ressalvas e buscar orientação jurídica antes de aceitar declarações que possam limitar futuras reclamações.

ÁREAS COMUNS TÊM RECEBIMENTO PRÓPRIO

O recebimento do apartamento não se confunde com o recebimento das áreas comuns, como acessos, circulação, lazer, instalações coletivas, equipamentos e demais espaços pertencentes ao condomínio. Cada adquirente possui fração ideal dessas estruturas, mas o recebimento coletivo costuma ser praticado por representação condominial legitimamente escolhida e apta a documentar seus poderes.

Essa representação deve preservar garantias, registrar pendências, solicitar correções e evitar que o aceite seja interpretado como reconhecimento de conclusão sem ressalvas. O recebimento técnico das áreas comuns deve ser acompanhado, preferencialmente, por profissional habilitado e formalizado em relatório detalhado.

ASSEMBLEIA OCORREU NO FIM DE MAIO

Segundo informações e registros fornecidos à reportagem, a assembleia de instalação e eleição da representação condominial ocorreu em 29 de junho de 2026. Fontes afirmam que, até 10 de julho, a respectiva ata ainda estava em elaboração e não havia sido disponibilizada em sua versão final aos participantes.

A informação deverá ser esclarecida pela representação eleita e pela incorporadora, especialmente quanto à conclusão, assinatura, aprovação e eventual registro do documento. A ata precisa reproduzir fielmente as deliberações, identificar quóruns, consignar a eleição e demonstrar os poderes conferidos para a prática de atos em nome do condomínio.

REGISTRO NÃO É MERA FORMALIDADE IRRELEVANTE

A ausência de registro não significa, automaticamente, que toda deliberação da assembleia seja inexistente. Entretanto, o documento formalizado e registrado amplia a segurança jurídica e facilita a demonstração dos poderes da administração perante bancos, fornecedores, cartórios, órgãos públicos e a própria incorporadora.

Enquanto não há documentação final disponível, podem surgir dúvidas sobre quem está legitimado a assinar o recebimento das áreas comuns e em quais condições esse ato poderia ser praticado.  O CNPJ tem natureza cadastral e fiscal. Sua ausência não apaga a realidade condominial, mas cria dificuldades operacionais para contratação, abertura de contas, emissão de documentos e organização administrativa.

QUEM PODE ACEITAR AS ÁREAS COMUNS?

Especialistas consultados entendem que o recebimento definitivo deve ser feito por representante com poderes comprováveis e conhecimento suficiente das condições técnicas e documentais do empreendimento. Sem ata concluída ou documento equivalente que demonstre a eleição e as atribuições conferidas, eventual assinatura pode ser posteriormente questionada quanto à representação e ao alcance do aceite.

A solução mais segura é que a representação esteja formalmente demonstrada e que o recebimento seja precedido de vistoria técnica, relatório de pendências e acesso aos documentos essenciais da obra. Isso não impede visitas, inspeções ou atos preparatórios. O ponto sensível é a assinatura de recebimento definitivo capaz de produzir efeitos em nome de centenas de adquirentes.

EMPREENDIMENTO PODE SER DECLARADO ENTREGUE?

A incorporadora pode comunicar que a obra está concluída ou que determinadas unidades estão disponíveis. Essa declaração, contudo, não impede que compradores ou o condomínio questionem judicialmente se houve entrega efetiva, completa e compatível com o contrato.

Por outro lado, problemas em acessos, instalações ou áreas essenciais podem afastar a conclusão material pretendida. A definição depende da extensão das pendências e de sua influência sobre o uso seguro e normal do empreendimento.

JUROS DE OBRA ENTRAM NO DEBATE

Outra preocupação dos compradores envolve a continuidade da cobrança dos chamados juros de obra. O contrato analisado atribui ao comprador encargos ligados ao financiamento bancário e condiciona a entrega das chaves à quitação de parcelas, correções e juros de obra vencidos. Mas é certo que esses juros, a princípio, não podem ser cobrados após o vencimento dos 180 dias de prorrogação estabelecido unilateralmente pela empresa Empreendedora, no caso do Waterfalls, após o dia 10.07.2026, se comprovado que o dia do prazo final para a entrega da obra for confirmado como esse.

O STJ já estabeleceu, em julgamento repetitivo relacionado a financiamento habitacional, que é ilícita a cobrança de juros de obra após o prazo contratual de entrega, incluído o período de tolerância, desde que não haja má fé da empresa Empreendedora para tal prorrogação e quando a mesma, salvo melhor juízo, nao seja resultado de motivo maior e/ou causada pelo compradores, caso contrário, pode haver discussão legal quanto aos motivos que resultaram  em prorrogação da obras.

A aplicação desse entendimento a cada comprador depende do contrato de financiamento, da modalidade da operação, da data individual aplicável e da identificação de quem realiza a cobrança. Por isso, adquirentes devem reunir extratos bancários, boletos, contratos e comunicações antes de suspender qualquer pagamento.

SUSPENSÃO UNILATERAL PODE GERAR RISCO

Mesmo diante de possível atraso, deixar de pagar parcelas por decisão própria pode produzir consequências como cobrança, negativação, multa ou alegação de inadimplemento, salvo por determinação judicial em contrário e/ou acordo formal entre as partes. Especialistas orientam que a discussão seja formalizada por notificação, negociação, medida judicial ou depósito autorizado, conforme a estratégia adequada ao caso.

A existência de atraso da incorporadora não significa que todas as obrigações do comprador desapareçam automaticamente. Também não significa que a empresa possa manter indefinidamente cobranças vinculadas a uma obra cuja entrega já deveria ter ocorrido.

INCC, IPCA E JUROS SÃO DIFERENTES

O contrato prevê correção pelo INCC durante o período de obras e, após o habite-se, substituição pelo IPCA acrescido de juros de 12% ao ano para parcelas ainda não quitadas. Juros de obra, correção monetária, juros do saldo devedor e multas por inadimplência possuem fundamentos distintos.

O encerramento do prazo pode afetar esses encargos de maneiras diferentes, razão pela qual cada cobrança deve ser identificada e confrontada com o contrato e a jurisprudência aplicável.

DIREITO DE EXIGIR A CONCLUSÃO

O comprador não precisa necessariamente rescindir o contrato para buscar proteção judicial. É possível, conforme a situação, exigir a entrega da unidade, a conclusão de serviços, a correção de vícios e o cumprimento das obrigações contratadas.

Em decisão divulgada em junho, o STJ reconheceu que um comprador individual possui legitimidade para exigir judicialmente a execução de obras de infraestrutura em áreas comuns do condomínio.

O precedente não decide automaticamente a situação do Waterfalls, mas demonstra que o direito relacionado às áreas comuns também pode ser defendido individualmente pelo adquirente.

REPARAÇÕES DEPENDEM DE PROVA

Entre as medidas que podem ser avaliadas estão indenização contratual, perdas materiais comprovadas, despesas com aluguel, lucros cessantes, revisão de encargos e rescisão com restituição. A existência de um atraso não torna todos esses pedidos automaticamente procedentes.

É necessário demonstrar o prazo aplicável, a adimplência do comprador, a mora atribuível à empresa, o prejuízo alegado e o nexo entre a demora e o dano. O dano moral também não decorre inevitavelmente de todo atraso imobiliário e depende das circunstâncias específicas e da gravidade dos efeitos suportados.

AÇÃO COLETIVA NÃO PARALISA A OBRA

O simples ajuizamento de ação por um ou vários compradores não interrompe automaticamente os serviços nem amplia o prazo da incorporadora. Somente uma ordem judicial específica poderia suspender determinada atividade.

Buscar o Poder Judiciário é direito constitucional e não constitui, por si só, motivo legítimo para rescindir o contrato ou punir o comprador. A atuação conjunta pode reduzir custos, compartilhar prova técnica e demonstrar que determinados problemas atingem diversos adquirentes.

PROCESSO PÚBLICO JÁ DISCUTE O EMPREENDIMENTO DESDE MARÇO 

Consulta aos registros públicos mostra a existência de ação relacionada ao empreendimento iniciada em março deste ano, na qual foi concedida parcialmente uma tutela de urgência no dia 30 de março do corrente ano. A decisão é provisória, mas a Liminar Judicial, dentre outras medidas, impede que a Waterfalls SPE efetue qualquer cobrança contra o autor e disponibiliza a unidade dele de ser vendida, além de proibir a rescisão unilateral do contrato do adquirente, conforme informaçoes de fonte desta matéria, que pediu para nao ser identificada.

Os autos também registram devoluções de atos de comunicação processual e expedição de novas diligências dirigidas à empresa. Esses registros serão citados apenas como movimentações processuais objetivas, sem identificação das partes ou antecipação do resultado da demanda. Uma coisa que se pode observado no movimentos dos Autos do Processo citado, que tem a Waterfalls SPE como ré, é que fazem mais de 2 meses que oficiais de Justiça nao conseguem intimar a empresa, nem em Foz do Iguaçu e nem Campinas, sede da VRV.

E é justamente a falta de meio de comunicação e efetividade no contato com a Empreendedora uma das maiores dificuldades alega pelos compradores de unidades do Waterfalls.  E tudo isso acontece em meio a comercialização de mais de 400 unidades da Fase 2 do Watterfalls e outras centenas de apartamentos construídos pelo mesma construtora em Foz do Iguaçu, apesar de todos os problemas apontados por adquirentes da Fase I do Waterfalls,

SEGUNDA FASE SEGUE NO MERCADO

Tabela comercial de março de 2026 mostra que unidades das torres Junco e Papiro, integrantes da segunda fase, continuavam sendo ofertadas ao mercado. Os preços variavam conforme torre, pavimento, posição e metragem, alcançando valores superiores a R$ 400 mil em diferentes unidades.

O documento comprova a continuidade da atividade comercial, mas não permite concluir, isoladamente, qualquer irregularidade financeira ou operacional. A informação reforça, entretanto, a relevância pública dos esclarecimentos sobre a primeira fase, diante do número de compradores envolvidos e da expansão do próprio empreendimento.

PROVAS DEVEM SER PRESERVADAS

Compradores que enfrentam dificuldades devem conservar contrato, aditivos, comprovantes, boletos, extratos, e-mails, mensagens e protocolos. Também é recomendável registrar os pedidos de vistoria, as respostas recebidas, o estado da unidade e as despesas diretamente relacionadas ao atraso alegado.

Fotografias e vídeos devem conter data, contexto e identificação suficiente do local, evitando edições que comprometam sua autenticidade. Termos de entrega, quitação ou vistoria precisam ser guardados em sua versão integral, inclusive quando o comprador se recusar a assiná-los ou apresentar ressalvas.

CONTRADITÓRIO PERMANECE ABERTO

O IGU News mantém aberto espaço para manifestação da VRV Construtora, da Waterfalls Empreendimentos Imobiliários SPE, da Caixa Econômica Federal, do Município de Foz do Iguaçu e da representação condominial eleita.

Também poderão ser encaminhados documentos sobre cronograma, conclusão das obras, vistorias, habite-se, licenças, áreas comuns, cobranças, comunicações e formalização do condomínio.

As respostas oficiais recebidas serão incorporadas à cobertura por este Portal, preservando-se o contraditório, a boa-fé jornalística e o direito de esclarecimento.

(Da Redação do IGU News)