Onde investir para transformar turismo em patrimônio urbano sustentável
Por José Reis*
INTRODUÇÃO ESTRATÉGICA
Se o Capítulo 5 discutiu modelo e o Capítulo 7 apresentou direção, o Capítulo 8 entrega execução.
A pergunta deixou de ser se Foz do Iguaçu cresce. O ponto central agora é: onde posicionar capital entre 2026 e 2030 para capturar o ciclo completo de expansão turística e consolidação urbana?
O fluxo está contratado. A estrutura é que definirá quem captura valor.
TURISMO: BASE NUMÉRICA REAL (ATUALIZAÇÃO OFICIAL)
Em 2025, o Paraná registrou 1.064.416 turistas internacionais, maior número da série histórica estadual, segundo dados do Governo do Paraná, Embratur, Ministério do Turismo e Polícia Federal. O crescimento superou 20% em relação ao ano anterior.
Foz do Iguaçu, principal porta de entrada internacional do Estado, captura parcela relevante desse fluxo.
Evolução do fluxo internacional no Paraná, culminando no recorde histórico de 1.064.416 visitantes estrangeiros em 2025, segundo dados oficiais do Governo do Paraná, Embratur e Ministério do Turismo.
No âmbito municipal, estimativas oficiais trabalham com aproximadamente 5.000.000 de visitantes por ano, considerando turismo de lazer, eventos, compras e trânsito fronteiriço.
O Parque Nacional do Iguaçu registrou 2.020.359 visitantes em 2025.
Comparativo entre a estimativa ampliada de visitantes na cidade (≈5 milhões/ano) e o público registrado no Parque Nacional do Iguaçu (2.020.359), evidenciando que o mercado imobiliário responde ao fluxo urbano total.
Conclusão técnica: o mercado imobiliário responde ao fluxo urbano ampliado — não apenas à visitação do Parque!
CAPACIDADE DE HOSPEDAGEM: ONDE ESTÁ A PRESSÃO?
Foz possui atualmente 29.608 leitos hoteleiros regularizados.
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Ocupação média anual: 66%
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Picos de alta temporada: até 81%
O crescimento da hospedagem alternativa altera o equilíbrio estrutural.
Leituras de mercado baseadas no AirDNA – Relatório Anual de Mercado STR Brasil (2024/2025) e consolidações setoriais do Secovi-PR / Inpespar indicam faixa estimada entre:
2.498 e 5.676 anúncios ativos de Short-Term Rental (STR) em Foz do Iguaçu.
O número de STR varia conforme metodologia, filtros aplicados e definição de anúncio ativo.
A partir dessa faixa, projeta-se capacidade estimada entre:
6.245 e 14.190 leitos alternativos, considerando média de 2,5 hóspedes por unidade.
Leitos STR estimados = anúncios × 2,5 (premissa editorial).
Relação entre leitos hoteleiros formalizados (29.608) e a estimativa de leitos em hospedagem alternativa (6.245 a 14.190), considerando variação metodológica de anúncios STR ativos.
O crescimento marginal tende a migrar para unidades compactas, flexíveis e com ticket acessível.
PILAR CENTRAL — DEMANDA REPRIMIDA ATÉ R$ 400.000
O núcleo estratégico está nas unidades entre 26 m² e 50 m², com valor de até R$ 400.000.
Esses imóveis atendem simultaneamente:
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Turista STR
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Estudante brasileiro e estrangeiro
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Morador urbano em locação
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Investidor individual
O Brasil atravessa uma transição estrutural de moradia.
Dados do IBGE – PNAD Contínua (Módulo Características da Moradia, 2020–2024) indicam crescimento consistente da proporção de domicílios alugados nos últimos cinco anos. A metodologia considera domicílios particulares permanentes ocupados, classificados por condição de ocupação com base em amostragem probabilística nacional.
Tendência nacional de aumento da população vivendo em imóveis alugados, com base na PNAD Contínua/IBGE, indicando mudança estrutural no padrão habitacional urbano.
Foz acompanha essa tendência com diferencial turístico e universitário.
COMPARATIVO TRIBUTÁRIO (3 E 5 ANOS)
O imóvel produtivo pode apresentar:
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Isenção de IR na venda até limite legal
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Dedução de despesas operacionais
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Estruturação patrimonial via holding
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Alíquota efetiva potencialmente reduzida sobre aluguel
Renda fixa tradicional apresenta:
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IR regressivo até 15%
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Ausência de valorização física
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Menor proteção estrutural contra inflação imobiliária
Simulação comparativa entre imóvel produtivo e renda fixa no horizonte de três anos, considerando estrutura de IR regressivo, deduções e potencial valorização patrimonial.
Projeção ampliada para cinco anos, demonstrando como a composição renda + valorização pode alterar a carga tributária efetiva e o retorno líquido acumulado.
Os percentuais apresentados têm caráter ilustrativo.
RISCO X RETORNO (3 E 5 ANOS)
Imóvel híbrido (STR + locação tradicional) tende a apresentar:
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Risco operacional moderado
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Retorno acumulado superior em cenários médios
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Ativo físico
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Proteção parcial contra inflação
Renda fixa:
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Baixo risco
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Retorno limitado
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Ausência de ativo físico
Simulação comparativa entre imóvel produtivo e renda fixa no horizonte de três anos, considerando estrutura de IR regressivo, deduções e potencial valorização patrimonial.
Projeção ampliada para cinco anos, demonstrando como a composição renda + valorização pode alterar a carga tributária efetiva e o retorno líquido acumulado.
COMPARATIVO ESTRUTURAL — IMOBILIÁRIO X MERCADO FINANCEIRO
Os gráficos utilizam como base:
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CDI (Banco Central do Brasil)
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IFIX (Índice de Fundos Imobiliários – B3)
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Ibovespa (B3)
Os retornos imobiliários considerados são estimativos, construídos a partir de:
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Premissa de valorização média anual de 5%
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Receita operacional projetada
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Ocupação moderada
Tratam-se de comparativos indicativos com base em médias históricas recentes.
Desempenho percentual estimado de imóvel híbrido frente aos principais índices financeiros (CDI, IFIX e Ibovespa), com base em médias históricas recentes e premissas editoriais.
Comparativo de longo prazo entre mercado imobiliário local (modelo híbrido) e ativos financeiros tradicionais, evidenciando potencial de capitalização no ciclo 2026–2030.
TABELA-RESUMO — NÚMEROS-CHAVE DO CAPÍTULO
| Indicador | Valor |
|---|---|
| Turistas internacionais PR (2025) | 1.064.416 |
| Visitantes estimados Foz (ano) | 5.000.000 |
| Visitantes Parque Nacional (2025) | 2.020.359 |
| Leitos hoteleiros | 29.608 |
| STR estimado (faixa anúncios) | 2.498 – 5.676 |
| Leitos STR estimados | 6.245 – 14.190 |
| Ticket estratégico | Até R$ 400.000 |
| Valorização média considerada | 5% a.a. |
BOX ESTRATÉGICO — CONSTRUTORAS
Priorizar plantas compactas, condomínio eficiente, infraestrutura digital, localização consolidada e ticket até R$ 400.000.
Evitar superdimensionamento, alto custo condominial e produto desalinhado da liquidez local.
Nesse ciclo, eficiência é diferencial competitivo. Projetos ajustados à demanda real reduzem estoque, aceleram vendas e ampliam retorno sobre capital investido, fortalecendo a previsibilidade financeira da incorporação.
BOX DECISÓRIO — INVESTIDORES
Perfil Conservador → Locação tradicional.
Perfil Estratégico → Modelo híbrido.
Perfil Patrimonial → Valorização + renda recorrente.
A escolha depende do horizonte, da tolerância a risco e da capacidade de gestão. No ciclo 2026–2030, combinar fluxo de caixa e potencial de valorização pode ampliar proteção patrimonial e acelerar a formação de capital no médio prazo.
OBSERVAÇÃO DE MERCADO — ATUAÇÃO DAS SPEs
Nos últimos anos, as Sociedades de Propósito Específico ampliaram sua presença no mercado imobiliário local, estruturando empreendimentos segmentados e diluindo riscos de incorporação. Essa dinâmica contribui para organizar oferta e profissionalizar o setor.
Ao separar projetos por ativo e governança, as SPEs permitem maior transparência financeira, melhor controle de custos e captação mais estruturada de recursos, fortalecendo a credibilidade dos empreendimentos junto a investidores e instituições.
CONCLUSÃO ESTRUTURAL
O ciclo 2026–2030 não será decidido apenas pelo turismo.
Será decidido pela estrutura imobiliária que captura o turismo.
Foz possui fluxo, demanda, pressão por leitos, base universitária e crescimento internacional.
O mapa está desenhado.
A execução determinará quem converte movimento em patrimônio.
Neste contexto, planejamento urbano, tipologia adequada e estratégia de operação deixam de ser detalhe e passam a ser fator decisivo de geração de riqueza real no médio e longo prazo.
NOTA METODOLÓGICA – As projeções utilizam dados oficiais de fluxo turístico e estrutura hoteleira, além de séries históricas de ativos financeiros (CDI, IFIX e Ibovespa – B3). As simulações patrimoniais adotam valorização média anual de 5%, ocupação moderada e custos operacionais médios. A faixa de STR é estimada a partir do AirDNA – Relatório Anual de Mercado STR Brasil (2024/2025) e leituras setoriais do Secovi-PR / Inpespar. Os dados não constituem recomendação individual de investimento e devem ser interpretados como análise estratégica de cenário.
FONTES:
Faculdade UDC – Foz
IPARDES – Governo do Paraná
FGV
XP Investimentos
B3 / Bovespa
Caixa Econômica Federal
BNDES
UNIOESTE
Portal do Governo do Paraná
Embratur
Ministério do Turismo
Sinduscon
CRECI-PR
Secovi-PR / Inpespar
IGU News
(*José Reis é jornalista e tem 62 anos. Brasiliense de nascimento, tornou-se iguaçuense por escolha. Chegou com a família a Foz do Iguaçu em 1975, quando a “Terra das Cataratas” — hoje com mais de 300 mil habitantes — contava com menos de 35 mil moradores e vivia o início das obras da Itaipu Binacional, em meados da década de 1970).
